买房绝对比租房更保值
现在网上流行的一个说法是租房比买房合算，理由是租售比，根据现在的租金收益率是3%，而计算得出租房比买房更合算。然而网上朋友的计算大都忽略了一个基本的问题，就是房租的上涨。甚至有人拿每年股票收益10%来比较，10%的股票收益是没有保证的，股票既可能盈利10%，也可能亏损50%，没有可比性，应该与固定收益品种去比较。
我们就按照3%的收益率（租售比为1：330）来计算，买房与租房的纯经济账，而不考虑小孩上学、落户、精神消费等因素，通过计算我们可以得出下面的结论，在目前的中国，即使是1：330的租售比，买房仍然比租房更保值。
我们认为租金是市场供给决定的，不存在泡沫，即使有，也是极少的。如果说租金本身就是不合理的话，那么拿租售比来说事就是空对空了。我们回顾历史，同一个房屋的租金在过去10年里的涨幅大概是2-3倍，一个1998年租金为400元的小套，2007年的租金大约为1200元，而一个1998年为700元的50方户型，2007年的租金大约为2000元，当然各地的数据不尽相同，但大致的涨幅为2-3倍，折合到年度涨幅则为7%-11%，为保守起见，我们取其低值，以每年租金涨幅为7%来计算。
我们老看一套租金为2000元的五十几方的户型，目前的售价为66万，租售比为1：330，10年以后，根据历史的租金涨幅来计算，这套房子的租金为4000元/月，20年以后则为8000元/月，30年以后为16000元/月。
还是以这66万来做其它投资，我们假设是进行无风险的国债投资或者低风险的企业债，其固定收益一般在5%左右，我们假设其投资收益能达到每年7%，这已经是很了不得了，巴菲特的每年投资收益率也不过是百分之十几。66万资金，每年扣除应支付的放租，其余的进行7%收益率的投资，计算的步骤如下：
F1= (66万 - 24000 ) *1.07
F2 = (F1-24000*1.07) *1.07
F3 = (F2-24000*1.07*1.07)*1.07
...
F30=（F29-24000*1.07^29)*1.07
写一个小的计算程序，很快就可以得出F30=-456735元，即30年后，终值为负数，66万资金，将在第27年的时候花光。
而买房子的话，30年以后，依然还有一套房子，而那套房子每月的租金是16000元/月，即使那时的租售比达到1：200甚至1：100，其价值仍然高达160万至320万。
而很多人没有66万现金，只有20万现金，再来进行贷款购房和租房的经济比较。采用贷款方式购房，假设其首付三成20万，其余44万银行贷款30年按揭，银行利率8%。每年付按揭43000元。
如果租房的话，20万加上每年的免付的按揭43000元，用来进行7%的投资和付租金，计算方式类似于上面，如下：
F1= (20万 - 24000+43000 ) *1.07
F2 = (F1-24000*1.07+43000) *1.07
F3 = (F2-24000*1.07*1.07+43000)*1.07
...
F30=（F29-24000*1.07^29+43000)*1.07
通过计算，得到在第30年的终值为265439元，而在第32年的时候，将出现亏空。
通过上面贷款购房和不贷款购房的计算，我们可以清楚的看到，在1：330的租售比，租金增长率为7%，投资收益率为7%，银行贷款利率为8%的前提下，采用租房的方式，本金大约在30年左右花光，而采用买房的方式，30年以后还有一套房，而且其租金是目前的8倍。看清楚了，是8倍。即现在2000每月的租金，30年以后是16000元/月。
至于买房和租房哪个更划算，这是个人的心理感受，从经济层面的计算是30年以后，一个是负资产了，一个是正资产。
租金的涨幅，这是很多人在计算房子价值的时候没有考虑到的因素，特别是拿国际公认的5%的合理租售比进行比较的时候，往往忽略了发达国家的住房市场已经非常成熟，发达国家的经济发展速度已经很成熟，每年的经济增速平均保持在3%左右，而中国的经济增速则持续高达10%左右。国外的租金涨幅是很小的，中国的特殊性，就在这里，中国的经济高速发展，一定带来租金的持续增长。
当然，房价当然有可能波动，特别是近期房价短期涨幅过大，国家出台密集的调控政策的时候。本文不预测房价的涨与跌，仅仅从租房和买房的经济角度进行比较，得出从长期的经济角度分析，买房比租房更保值的观点。
