房地产交易市场管理之我见

当前，如何强化房地产交易市场运行管理机制，拓展房地产交易市场功能，这仍然是房地产业引入市场机制后所面临的长期课题之一。那么，在引入市场交易机制，强化交易市场管理工作中，至少应强化哪些管理和拓展那些功能呢？

首先，应强化交易市场的政策法规规范化管理，拓展交易市场的整体功能。就拿我市房地产交易市场来说，从成立的那天起，就逐步地完善了房地产交易市场的政策法规，如《房地产交易市场管理暂行办法》、《房地产交易价格控制标准》及《房地产抵押管理暂行办法》等。同时，还相应制定了房地产交易市场管理的各项工作规范、规章制度，形成了房地产交易、租赁、赠与、继承、抵押、典当、交换、评估等一条龙服务体系，将各种所有制的房地产交易活动纳入正常的管理工作轨道，通过市政府宏观调控和市场微观管理，取得房地产交易市场的经济效益和社会效益。

其次，应强化交易市场服务职能管理，拓展交易市场中介咨询的功能。就拿我市房地产交易市场来说，自成立之日起，便以认真开展中介咨询服务工作来提高交易市场的知名度，使市场管理走向全行业、全社会。各科室工作人员、全体职工经过认真充分的准备，利用房地产交易大厅的有利条件和前来办件单位及个人进行咨询的有利时机，结合《城市房地产管理条例》、《房地产交易市场管理暂行办法》等政策法规，向前来办理要件的单位及群众宣传讲解：凡我市行政区域内的单位、个人的各类房屋，在进行买卖、租赁、赠与、继承、评估等活动中，以及在企业兼并中涉及到的房产产权权属转移的，都应按照新近公布的房地产交易市场管理暂行办法执行，未经审查办理《商品房预售许可证》的单位，不予受理房屋所有权证手续。通过这种中介咨询和宣传讲解，使之用以建立正常的房地产交易市场秩序，维护国家、集体、个人的合法权益，从中不断地强化服务管理，拓展房地产咨询市场中介咨询的功能。

再次，应强化交易市场发育管理，拓展健康发展的功能。当前，随着城市开发建设、改造和管理等方面的进程，房地产交易市场较为活跃，市场机制发育的完善，法规制度的健全，管理体制的顺畅，以及政府宏观调控的得力，都需要及时地进一步强化和拓展。以我市为例，我市房屋市场服务中心实行岗位目标责任制，设置交易、评估、抵押、市场、租赁等业务，实行政务公开、面向社会承诺制，不断加强政行风和软环境建设工作。平时，结合房地产交易市场工作业务和各科室工作人员的业务素质，认真学习房地产交易市场管理方面的政策法规，认真学习各兄弟省、市在房地产交易市场管理工作方方面面的先进经验。比如在多年的房地产交易市场管理中，常遇到房屋买卖双方私下达成协议更名过户进行交易的事件，而且目前看来，这样的买卖双方还是大有人在。那么这样一来，随着时间的推移，一旦买卖双方发生了纠纷，其后果无法收场，因为顾名思义，双方本身私下达成的协议是一种违法行为。举例来说，房地产交易人李某有房屋面积为38.13平方米，座落在市平南街，属二类地段。房地产交易人赵某有房屋面积为49.84平方米，座落于市平西路，属于一类地段。双方要互换住房。经交涉，李某当时找给赵某房屋差价款5400元人民币。其中，李、赵双方签定了协议，协议中表示互换住房后都不得反悔，并各自交纳所应缴的税费，还表示协议于签定之日起生效。可是，房屋互换之后，李、赵双方都没有主动和及时地到市房地产交易管理部门申请登记和办理有关房屋互换更名过户手续。偶然在一次房屋普查中，李某得知赵某房屋属于无照房，市房地产交易管理部门因此不能为其房屋办理有关互换更名手续。李某因此以被骗为由，向法院提出了起诉。法院受理此案后，经审理，认为李、赵双方行为人的行为不符合法定形式，宣布李、赵双方签定的房屋互换协议无效，并作出了如下的判决：

1、李、赵双方必须各搬回原住宅处；2、经李、赵双方私自协商确定的房屋互换差价款5400元人民币，由收款人如数还给交款人，还款时间可分两次在3个月内付清。

案件审理终了，让大家清楚地看到，这一房屋纠纷案件，就是由于李、赵双方互换房屋的法律行为不符合法定形式而造成的。在此行为中，他们双方并没有按照房屋互换后，申请登记、办理过户手续这一法定形式履行自己的权利和义务，因而，法院宣布两人签定的协议无效。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章第六十条第三款中，进一步明确规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。可见，未经办理变更登记、更名过户的房屋交换以及买卖等，都是无效，都是违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的行为的。通过对这件事情的处理，使我们全中心各科室的工作人员思想水平、业务素质都有了较大的提高，在职业道德情操和工作业务等方面上，培育了一部分管理工作人才，形成了做好窗口服务工作、争上游、当先进的良好风气。从中，不断地强化了房地产交易市场的发育管理，拓展了健全的房地产交易市场发展的功能。