开征物业税，必然的选择?

近期，由于房价的不断上涨，国内一些学者以及政策制定者将开征物业税提上了议事日程。一夜间，开征物业税成了房价调控的最后的救命稻草和灵丹妙药。物业税的征收看来是势在必行了。

然而，泥人却认为，开征物业税尚有法律问题和许多不确定因素在内，而且是否能实现对房价的调控，还是一个很大的问号。

首先，开征物业税提出者的第一大理由是与国际接轨，国际上很多国家都对物业征收物业税，所以中国也需要征收物业税。这里面又一个很大的法律误区。国外实行的是土地私有化制度，房地产拥有者不仅拥有了地上的房屋，还对土地拥有所有权，而土地作为不可再生资源，拥有者支付地产税有使用资源交税的成分在内。而中国实行的是土地国有制，房产拥有者，只是拥有的地表上建筑物的所有权，而仅对土地拥有一定年限的使用权。因此在中国向业主征收物业税从法理上站不住脚，如果说要征收的话，应该是向国家征收，国家才是土地的所有者。国家拥有土地，并且向社会出让使用权获益，才是物业税的征收对象。让不拥有所有权，只有使用权的人缴纳持有税是没有法理依据的。

物业所有人的物业增值，实际上是土地使用权的增值，而其上的建筑物是随着时间而不断贬值的。而土地使用权的增值是业主一次性缴纳的土地出让金的时间价值。而物业所有人已经一次性缴纳了50年或70年的土地使用费，相当于物业所有人与国家签订了一份合同，业主一次性缴纳了70年的土地使用费，而现在国家单方面撕毁协议，另外征收其它费用，是不合法的。

其次，有学者提出，物业税实行区别对待，即已经缴纳土地出让金的不用征收，以后的征收物业税，看上去，似乎很合理。然而，这与一次性缴纳出让金不过是换了一种收钱的方式罢了。而且会引发很多问题。如现在是土地出让，价高者得，以后不收土地出让金，由哪个开发商来获得开发资格？会不会出现土地寻租现象？原先的需要一次性缴纳的土地出让金，现在分为70年缴纳，降低了购房者的首期投资或投机成本，是否为更加推动房价的上涨？是否为换了一种方式，不但没有降低购房者的首次支出，反而每年还要增加持有成本？这都是需要我们统计和分析的。

第三，征收物业税对，如果实行第一套房屋持有者不征税，势必会造成国家将减少大量的收入，这显然不符合国家的利益。

泥人认为，物业税作为一个税种，可以研究是否开征，然而开征物业税之前首先需要弄清楚，应该向谁征收。特别是泥人提出的，向已经拥有土地使用权的业主征收物业税，在法理上是站不住脚的。

物业税作为国家税收来源，不应该作为调控房价的工具来使用，房价的高与不高，在历史的长河里，谁也说不清楚。也许现在认为的高，对今后来说是低。调控房价更多的应该使用资金成本手段，如加息、提高首付、提高贷款利率等手段。以每年征收的物业税代替出让金，相当于降低了首付，只会使房价涨得更快，获益的还可能是房产开发商。

泥人在此呼吁，物业税开征，请慎行。