用股利增长模型解析房产价格

凡是学过财务管理学的都知道股利增长模型V=d1/(K-g)，其中V就是股票的价值，d1表示今年的红利，K为投资者要求的收益率，g为股利的年增长率。假设一个股票今年的红利为0.5元/股，投资者要求的收益率为15%，股利每年增长10%，那么该股票的价值为0.5/(15%-10%)=10元。

我们将房子假设为股票，其租金假设为红利，利用股利增长模型来计算房产的价值。

这个假设基于一个前提，就是房子的租金是长期存在的，也就是房子是长期存在的，事实上，房子的存续期至少为70年，物权法出台后，已经规定了住宅的土地使用权到期后，可以自动续期，因此房产的收益可以认为是长期存在，因此利用股利增长模型来计算房子的价值，或根据房产价格推算收益率是可行的。

以一套100万元的三室一厅的房子为例，其第一年的租金为3万元，则d1=3万元，投资者要求的必要报酬率K=10%，租金的年增长率为g=5%，那么房子的价值V=3/(10%-5%)=60万元，显然100万的价格偏高了。以100万的价格代入公式，可以求得，该房子的收益率为K=d1/V+g=3/100+5%=8%。也就是说，投资者要求的必要报酬率为8%，租金年增长率为5%的时候，该房子就值100万。而事实上，根据前10年的数据分析，房产租金的年增长率可以达到7%，如果投资者还是要求8%的收益率，该房子的价值就为300万元。

相比于目前的银行利率存款利率不到4%，投资者8%的收益率已经能满足大部分投资者的需求了，而且高于银行贷款利率。

资本是逐利的，既然根据目前的房价进行投资，有8%s甚至10%的稳定的收益，自然会有大量的人购入房产，使房产的价格上升到其价值的位置。

因此，通过利用股利增长来分析房产价格，我们可以看出，房产价格上涨的经济学原因。因此目前的房产价格上涨是合理和理性的，只要中国的经济继续保持10%左右的速度发展，而无风险报酬率即银行的基准利率还是保持在低位的话，房产的价格还会继续上涨。

泥人认为，破解房产价格上涨的武器是提高银行利率，提高无风险收益率，通过经济手段使房产的投资价值下降，使房产的投资功能降低，从而化解一部分对房产的投资需求，而这部分投资需求，正是房产的价格快速上升的重要推力。