物业税挤不了房地产泡沫

近期关于尽快推出物业税的传言尘嚣日上，似乎物业税成了调控房地产的唯一手段。

我们承认，目前中国的房地产存在泡沫，这个泡沫大概有多少呢？我们初步估计大概是30%-40%的程度，也就是说目前售价为1万的房子，在6000-7000左右比较合理。那么这个泡沫是否一定会破掉，房价一定会下跌？答案是不一定，市场经济中的泡沫不一定会破，因为，泡沫除了破掉以外，还有一种消失的途径是随着里面空气的排出，自然缩小，最终泡沫就消失了。这是一个渐进的过程，需要慢慢地挤泡沫，不能太快，否则会破掉，不能太慢，否则会形成新的泡沫。目前的房地产市场就是这样，存在泡沫，但由于我们挤的方法不正确，火候把握不好，造成，旧的泡沫没有消失，新的泡沫又出现了，目前我们又面临着如何挤泡沫的问题了，于是征收物业税就被提了出来，似乎一征收物业税，就能消除房产泡沫。然而泥人认为物业税，作为一种税收工具，无法成为调控房地产泡沫的工具，挤不了房地产泡沫，甚至会使房地产泡沫更大。这绝不是什么危言耸听。

首先，从成本角度来分析。如果土地使用权招拍挂制度不改变的话，那么土地使用费必然是继续征收，在这种情况下，征收物业税实际上是增加了住房成本，无论征收对象是谁，这个成本最终将转嫁到住房使用人。卷烟征收高额消费税，有没有让卷烟的价格下降？没有。汽车征收高额的车辆购置税，有没有使汽车价格下降，也没有。房屋征收高额的契税、印花税、营业税、所得税有没有使房价下降，也没有。特别是营业税和所得税，对房地产调控没有产生任何积极作用，反而使房地产价格节节高升，同时二手房买房者除了需要承担高高在上的房价外，还要承担10%左右的税费。物业税开征，就能使房价下跌？同样也是不能的。从使用成本角度分析，物业税的开征，将会使住房成本提高，使人们住房消费的成本更高。

其次，从市场经济博弈角度，如果开征物业税，假设每套房产每年交税1000-2000元，这格成本是无助于抑制炒房者的热情，假设征收1万元左右每年的话，如果这个税费没有转嫁到租房者身上，那么更多的人会选择租房而不是买房了，因为我买房每年也要付1万元，租房每年也只要付2万元左右，事实上这是不可能成立的，这笔税最终仍将落在租房者身上，将使租房者的成本高企，于是又会有更多的人选择买房。因此，只要住房的需求旺盛度不减弱，仅凭征收物业税是无法挤掉房产泡沫的。房产价格是由供求关系决定的，物业税没有改变供求关系，仅仅是增加住房使用成本，因此，物业税的出台，不能使房价下跌，甚至会使房价更高。

第三，从国外经验来分析，国外已有一些国家征收不动产税，巴西、日本、加拿大、美国、英国、荷兰、瑞典等等都征收不动产税或财产税，有哪一个国家的房价因此而下跌？没有。

物业税是一个政府行为，而不是经济活动，物业税的开征不会不能使房产价格下降，只会提高房产使用成本，使本来就承受高房价的人们还要在承受额外的成本。